Tourist rental rules in Andalusia

Tras la STS 620/2026, las plataformas digitales han actualizado sus sistemas: ya no exigen ni verifican el NRA estatal, sino exclusivamente el código del registro turístico autonómico. En Andalucía, el código VUT/MA/XXXXX es el único identificador que debe figurar en los anuncios de Airbnb, Booking y Vrbo. Las plataformas están obligadas a transmitir mensualmente datos de actividad a las autoridades, usando el código autonómico como referencia.

El Proyecto de Ley de Turismo Sostenible de Andalucía (expediente 12-25/PL-000015) caducó el 24 de marzo de 2026 por el fin de la XII Legislatura del Parlamento de Andalucía, sin haber sido aprobado. La ley no ha entrado en vigor. No existen nuevas obligaciones para las VUT derivadas de este proyecto. La normativa VUT vigente sigue siendo: Ley 13/2011 Decreto 28/2016 + Decreto 31/2024 + Decreto-ley 1/2025.

Desde el 1 de febrero de 2024, la obligación específica de información sobre la cesión de uso de viviendas con fines turísticos del Modelo 179 quedó integrada en el nuevo régimen de información DAC7. Los operadores de plataformas obligados a comunicar información presentan el Modelo 238, que incluye, entre otras actividades pertinentes, el arrendamiento o la cesión temporal de bienes inmuebles. Los propietarios o vendedores no presentan el Modelo 238 por el mero hecho de utilizar una plataforma.

El Decreto-ley 1/2025, en vigor desde el 4 de marzo de 2025, refuerza la coordinación urbanística entre la Junta y los ayuntamientos en materia de VUT. Permite a los municipios suspender nuevas licencias en zonas tensionadas y eleva el régimen sancionador. Desde su entrada en vigor, la Junta ha cancelado casi 10.600 VUT por incumplimientos urbanísticos o turísticos.

El Decreto 31/2024 introdujo en Andalucía la figura de la Empresa Explotadora de VUT: persona física o jurídica que gestiona profesionalmente una o más VUT por cuenta del propietario. La empresa explotadora debe registrarse en el Registro de Turismo de Andalucía, es responsable del cumplimiento de todos los requisitos normativos y debe hacer constar su código de inscripción en toda la publicidad, junto al código de cada VUT que gestiona. Esta figura es equivalente al rol de "operator" en AML.

Los propietarios no residentes fiscales en España que perciben rentas por alquiler turístico tributan por el IRNR (19% sobre rendimiento neto para residentes UE/EEE, con carácter orientativo — consultar asesor fiscal). La declaración trimestral se presenta con el Modelo 210. Desde 2024, las plataformas comunican los ingresos a la AEAT mediante el Modelo 238 (DAC7), que sustituyó al Modelo 179.

Los propietarios con residencia fiscal en España que obtienen ingresos por alquiler turístico (VUT) los declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. A diferencia del arrendamiento residencial estable, los rendimientos de VUT no se benefician de la reducción del 60%. Las plataformas comunican automáticamente los ingresos a la AEAT mediante el Modelo 179.

La Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía, establece y actualiza el marco legislativo general de la vivienda en Andalucía. Regula, entre otras materias, la planificación y coordinación con el urbanismo, la vivienda protegida, la rehabilitación, la intermediación inmobiliaria y el régimen sancionador. Para los operadores de VUT, destaca especialmente la prohibición de destinar viviendas protegidas a usos turísticos o de alojamiento temporal, tanto en su totalidad como por habitaciones.

Las VUT son inmuebles cedidos a turistas para estancias cortas (hasta 31 días) en Andalucía. El Decreto 31/2024 actualizó los requisitos, cambió la denominación (de VFT a VUT) e introdujo la figura de la Empresa Explotadora. Desde el 3 de abril de 2025, las nuevas VUT en régimen de propiedad horizontal requieren la aprobación de los 3/5 de los propietarios.

Desde el 3 de abril de 2025, para inscribir una nueva VUT en Andalucía en un edificio sometido a régimen de propiedad horizontal, es obligatorio acreditar el acuerdo favorable de los 3/5 de los propietarios y de las cuotas de participación. Las VUT ya registradas antes del 3 de abril de 2025 están eximidas con carácter retroactivo y no necesitan obtener este acuerdo. Sin el acuerdo, la Junta puede cancelar la inscripción de oficio.

El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a las comunidades de propietarios prohibir, limitar o imponer un recargo de hasta el 20% en los gastos comunes a las viviendas de uso turístico, siempre que se alcance la mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas. La misma norma establece expresamente que estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos. La SAP MA 902/2025 y la SAP SE 3163/2025 han confirmado que el recargo no puede aplicarse a propietarios que ya tenían licencia turística en vigor en el momento del acuerdo. Nota: el Tribunal Supremo no ha fijado aún doctrina específica sobre esta cuestión; la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales no es uniforme.

En agosto de 2025, el Ayuntamiento de Málaga aprobó una moratoria de hasta tres años sobre la concesión de nuevas licencias VUT en todo el municipio, en el marco de la modificación de su PGOU. Ninguna nueva VUT puede registrarse en la ciudad de Málaga hasta agosto de 2028. Las VUT ya inscritas antes de la moratoria pueden seguir operando con normalidad. Nerja y la Axarquía no están afectadas.

A agosto de 2026, Nerja y los municipios de la Axarquía no tienen ninguna moratoria activa ni ordenanza municipal que restrinja o limite las nuevas inscripciones de VUT. El territorio está abierto para nuevas licencias turísticas, a diferencia de Málaga ciudad (moratoria hasta agosto 2028). Las nuevas VUT en Nerja y la Axarquía solo deben cumplir la normativa autonómica andaluza estándar.

El Real Decreto 1312/2024 fue parcialmente anulado por cinco sentencias del Tribunal Supremo (mayo-junio 2026). Las disposiciones relativas al procedimiento de Registro Único y a la obligación de inscripción en el Registro de la Propiedad para obtener el NRA/NRUA han sido declaradas nulas. La Ventanilla Única Digital (VUDA) y las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas permanecen en vigor. En Andalucía, el código VUT/MA/XXXXX expedido por el Registro de Turismo de Andalucía es el identificador autonómico aplicable.

Los propietarios y gestores de VUT que soportaron costes derivados del NRA (tasa de 32,73€ por propiedad, gastos de gestión, anuncios bloqueados, reservas perdidas) pueden reclamar daños al Estado por la vía de la responsabilidad patrimonial. El plazo para presentar la reclamación es de un año desde la publicación de la STS 620/2026 en el BOE: hasta el 8 de junio de 2027. La reclamación se presenta ante el Ministerio de Hacienda.

El Reglamento (UE) 2024/1028 establece un marco armonizado para la recogida e intercambio de datos sobre alquileres turísticos de corta duración en toda la UE. Es aplicable desde el 20 de mayo de 2026. Impone obligaciones directamente a las plataformas digitales (Airbnb, Booking, Vrbo), no a los propietarios. Tras la anulación del NRA estatal (STS 620/2026), el registro autonómico de cada comunidad (en Andalucía, el código VUT/MA/XXXXX) es el procedimiento válido a efectos de este reglamento.

SES.HOSPEDAJES es la plataforma del Ministerio del Interior para la comunicación obligatoria de datos de los viajeros. Obligatorio desde el 2 de diciembre de 2024 para todas las VUT (excepto País Vasco y Cataluña). La comunicación debe realizarse de forma inmediata y en todo caso en un plazo no superior a 24 horas desde la reserva, cancelación o inicio del servicio. Los datos deben conservarse durante 3 años. Sanciones: de 600 € a 30.000 €.

El Tribunal Supremo, en su sentencia n.º 620/2026 de 19 de mayo de 2026, anuló el procedimiento del Registro Único de Arrendamientos (NRA/NRUA) establecido por el Real Decreto 1312/2024, al considerar que el Estado carecía de competencia constitucional para crearlo. La sentencia fue publicada en el BOE el 8 de junio de 2026, fecha desde la que empieza a correr el plazo de un año para reclamar responsabilidad patrimonial al Estado (hasta el 8 de junio de 2027). La Ventanilla Única Digital (VUDA) y las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas permanecen en vigor.

Practical guide for VUT owners in the Axarquía: the 7 compliance points in 2026, the order to resolve them and which professional to contact for each one.